최근들어 부동산 불패? 부동산 상승 분위기가 많이 바뀐것 같습니다. 집값이 보합 또는 내려가기 시작한다고 뉴스에서 지속나오고 있습니다. 이에 영향을 받는 것은?? 전세값입니다. 집값이 자칫 전세값보다 더 내려가면 세입자들은 어떻게 하느냐에 따라.. 덜덜 떨고 있는것 같습니다.
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1) 깡통전세 란, 의미 뜻
전세 보증금이 주택 가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었습니다.
대부분 집주인은 주택 이외에 별다른 자산이 없습니다. 빚이 없는 집에 들어온 경우, 부동산 버블 붕괴로 인해 집값이 전세보증금보다 싸게 되어 깡통주택이 되기도 합니다.
최근 사기 뉴스에 나오는 사기들 중, 대표적인 사례는 신축빌라입니다.
빌라의 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 불구하고 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많습니다.
예로 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 후, 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것입니다. 전세 만료되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 하는 경우입니다.
수도권 일부 지역을 중심으로 이미 집값보다 채무가 더 많은 주택들이 많아졌고 집주인이 갚을 여력이 없는데 1000만원~2000만원 정도의 헐값에 전셋집을 놓는 깡통주택도 있습니다.
근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있어서 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1000만원 정도를 우선 변제받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는 경우도 많다고 합니다.
결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어가는 경우가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2000만원을 줘야 할 판이니, 세입자에게 가장세입자(집주인과 짜고 들어간 세입자)라며 무리하게 소송을 거는 경우도 있다고 합니다.
이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람은 법에 무지한 서민이 많아서 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날리는 경우도 있다고 합니다. 법을 알고 신청을 한다고 하더라도 당장 먹고 살 거리도 없는데 소송에 나간다는 것도 굉장히 힘든 일인 듯 합니다.
2) 깡통전세 예방, 보증금 돌려받기
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2-1) “계약 전” 할일
1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다. : 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요
▷ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인 하거나 해당 시·군
부동산관련 부서로 전화하여 “꼭” 확인해야 함. ※ 2)번 부터 4)번의 할 일은 공인중개사에게 요청
2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다. : 건축물대장 - 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인
등기부등본 - 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후
갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인
납세증명서 – 국세, 지방세 체납여부 등 확인
※ 중개대상물 확인·설명서 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용 기재·확인
▷ 건축물대장: 정부24(www.gov.kr)에서 확인
▷ 등기사항증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인
▷ 납세증명서(국세완납증명): 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인
▷ 지방세 납세증명서: 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인
▶ 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청 ▶ 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(http://rt.molit.go.kr) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회가능
3) 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다. : 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인 ☞ “신분증 사진”과 “얼굴” 대조
집주인의 신분증 진위 확인 ▷ 주민등록증 진위확인: ARS ☎1382 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확인
▷ 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인
▷ 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24(www.gov.kr)에서 확인
4) 집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항
: 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여
집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 함 ※ 위임장 등 반드시 확인
2-2)“계약 후” 할일
1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다.
: “계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음.
※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문)
2) 주택 전월세 신고를 해야 한다.
: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화
※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고
3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입한다.
: HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시
보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음. ▷HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009, SGI서울보증: ☎1670-7000
※ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)
4) 임대차 관련 상담
: 주택임대차3법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담 가능
▷ 경기도 무료법률상담실: ☎031-120 또는 031-8008-2246
▷ 경기도 열린민원실: ☎031-8008-2255
▷ 경기도 북부청 종합민원실: ☎031-8030-2255
▷ 대한법률구조공단 상담안내: ☎132
힘들게 모은 돈들 많이 공부하고, 조심히 다뤄야할 것 같습니다.
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